福建地产前首富，一夜归零
“泰禾还想打我们钱的主意。”泰禾北京院子二期业主秦啸非常气愤。自从发现这家公司两次挪用他们的购房款后，包括秦啸在内的几百名业主，就再也不信任泰禾了。这几年来，他们一直与泰禾进行缠斗，终于将他们的购房款，放到了监管账户。这个钱除了拿来建二期项目外，泰禾是没法挪作他用的。北京院子二期由三大部分组成：合院、叠拼（两者皆为别墅的户型，合院指几个住户合用一个庭院，叠拼指一个多层的别墅由几家合住）两个限竞房项目和泰禾的自持项目，秦啸买的是叠拼别墅。就在秦啸们终于松了口气时，一件令他们愤怒的事再次发生了：北京院子二期三个项目，有同时开工的迹象。对此，秦啸们是断然不能接受的。因为，目前能够动用的钱，只有叠拼的购房尾款。“如果三个项目同时开工，资金是远远不够的。”这也就意味着，秦啸这些年的努力，很可能付诸于东流。秦啸们不是没有想过解决方案：叠拼业主去买车位，泰禾用车位的钱，将自持部分建起来后，将其交给债权方华融处置。这样，华融可将合院的尾款释放出来，合院项目就有钱开工了。泰禾并不同意这个方案。因为，这家早就出险了的房企，这些年患了“荷包干瘪症”，他们要抓住任何尽快回笼资金的机会。就在泰禾再次触动秦啸们的神经时，一个无悬念的消息在8月4日传来了：这家曾经的千亿房企，被深圳证券交易所摘牌了。至此，泰禾成为今年以来第四家退市的房企。此时此刻的泰禾，可谓是内忧不断，外患不停。“又走了一批人，人人自危”从2023年3月开始，泰禾进行了内部人员优化。“淘汰三分之一，置换三分之一，留下三分之一。”多名知情人士告诉「市界」，泰禾进了一些年轻人。与此同时，这家公司还一口气引进了许多高管。截至4月底，有7名人士加入泰禾。四个副总裁：资金财务条线的庄辰明和余歌，上海区域运营线的李刚、负责物业的李勇军；三个总裁助理：靳丹、张晋伟、张博分属人力、信息和财务。彼时，泰禾仍然高喊“二次创业”的口号，以至于去面试的一个职业经理人说，泰禾还在突破自我，这比较有吸引力。然而，泰禾内部员工的心态，却悄然发生改变。这种变化在7月下旬愈发明显了。“战战兢兢，人人自危。”一位知情人士向「市界」如此形容泰禾员工的现状。泰禾太原公司发生的一件事，成为这些员工心态变化的最大催化剂。「市界」从多名知情人士处得知，7月20日左右，因涉嫌挪用资金一事，太原公司几名前员工被带走了。其中包括太原公司前总经理陈辉邦，他在2019年就离开了泰禾，但仍然难辞其咎。陈辉邦这个名字，在金尊府网签合同上出现过，金尊府是泰禾在太原的第一个项目。▲（烂尾的泰禾太原金尊府。图源/业主供图）金尊府是泰禾的一个重磅产品，在多个城市都推出过，然而，由于限高、泰禾挪用32亿购房款等原因，金尊府成为太原最大的豪宅烂尾楼。要想复工复产，在不加精装修的情况下，泰禾金尊府还需25亿元，才能完工。这些年里，金尊府的业主被绝望、愤恨等情绪左右着。这种情绪在看到全忠的那一刻，如山洪决堤般爆发了。全忠是泰禾集团副总裁，分管品牌工作。在陈辉邦们被带走后，全忠赶到了太原，与金尊府业主，来了一次会面。现场的相关人士表示，全忠在现场向业主，介绍了集团正在多方筹措资金保交付的多项措施。泰禾近年来一直在宣传楼盘的复工消息。然而，「市界」从多名泰禾业主那里了解到，有很多楼盘并没有复工，有楼盘即便是复工了，也并不是有效复工。以东莞泰禾新天地为例，“购房款被挪用导致楼盘烂尾后，泰禾还要我们签署垫资协议，才可以自己掏钱装修。”新天地的一名业主气愤地告诉「市界」，“业主自己掏钱装修，被他们拍照发到公众号上，冒充自己复工。实际上，楼盘从来没有复工过。”广东泰禾肇庆院子，的确有工人正在施工。不过，肇庆院子的一名业主向「市界」抱怨道，“按照100多户的工程量来看，需300人实打实的工作，才能称做有效复工。如今的施工人数和速度，连主体都没有完成。”另一边，太原前员工被带走的消息传开后，泰禾内部员工可谓人心惶惶。“职业经理人最近又走了一批，很多人开始自危了。”一名知情人士告诉「市界」，“我听到的情况是：他们认为，工资迟一点，绩效减免一点没关系，你让我兜底去扛事，我不愿意。”然而，黄其森总以自己的亲身经历，来劝慰一些老同志。“他认为，这也不是大事，最后总能从危机中走出来。”上述知情人士告诉「市界」。去年，因协助调查金融系统的一个案件，黄其森曾消失了几个月，不过最后他还是重新回到了泰禾。「市界」不完全统计，除了今年3月，泰禾集团副总经理黄耀文辞职外，今年7月，另一副总经理邵志荣，也因个人原因离开了泰禾。除此之外，「市界」还独家获悉，王景岗因病向黄其森提出离职，董事长黄其森目前并不同意。王景岗于2019年升任为泰禾的联席总裁，为黄其森的得力干将。泰禾为何走到今天这一步？成也黄其森，败也黄其森世人都将泰禾的失败，归结于高周转、大环境等原因。但在泰禾前员工思远看来，“泰禾是成也老板，败也老板。”泰禾的老板，当然是董事长黄其森。黄其森身上，有多个标签。比如神童，他15岁考入福州大学；比如最懂银行体系的地产人，黄其森大学毕业后，进入银行工作了8年。但以上两个标签，都不及“豪宅教父”震慑人心。“豪宅教父”这个名头的打响，始于黄其森决定挥师北上的2002年。自那一年起，泰禾相继开发了“运河岸边的院子”“中国院子”“丽春湖院子”等产品，并由此在北京豪宅市场一战成名。后来，泰禾产品更走向全国。在思远看来，“早期的黄老板，的确是用心在做产品。他对产品的态度，绝对是做加法，怎么好怎么上。”思远向「市界」回忆道，黄老板找了很多大师PK设计，最终才做出院子系列。泰禾上市的第五年，也就是2015年，公司开发的多个项目连创销售奇迹，黄其森也以250亿元的身家，登上福建地产首富的宝座。此时，“在溢价和销售层面，泰禾可谓一骑绝尘。泰禾少有看得上的房企了，老板的心态变了。”思远向「市界」回忆道。彼时彼刻，黄其森确有“骄傲”的资本，金融机构排着队给泰禾送钱。2016年至2018年，泰禾融资总额，从754亿元升至1375亿元，新增的融资额，基本都来自非银融资渠道。“在黄老板看来，钱融来之后，就要投下去。不投下去，就是很大的浪费。因为，这些钱的利率很高，有的甚至高达15%。”思远说。泰禾分别在2013年，2016年和2017年，开启了疯狂圈地模式。2013年前后，泰禾以195.3亿元，在福建、北京、上海等地，收下12幅地块。这其中，有不少“地王”。2017年，泰禾更是发起了43笔收并购。就这样，短短五年间，泰禾便实现了销售额从百亿到千亿的突破。2017年年底，黄其森提出“2000亿的销售目标”，这一番话引发泰禾股价暴涨，市值一度超过500亿元。那些年，黄其森给人力部门下达的命令是：在全国各地找城市总、区域总，对这些高管的第一要求是拓展拿地。“抢人抢地抢疯了。”思远叹息道。殊不知，泰禾的祸根，在那时埋下了。▲（泰禾集团董事长黄其森。图源/视觉中国）尽管泰禾也建立了严谨的投融资体系，但黄其森往往凭借一条短信，就拍板拿下了一些地块，即便有人反对也无济于事。“黄老板经常讲，拿地这个事，没有那么复杂。你不理财，财不理你。”思远向「市界」回忆道，尽管泰禾战投部门也有失误，但在黄老板诸如此类的思想下，泰禾错拿了不少地。比如泰禾北京院子二期。当年拿这个地块时，不光集团投资部门反对，就连副总经理张晋元，也搞不懂其中的逻辑：这块地不仅成本高，而且还是限竞房。不仅如此，泰禾拿的二手地也踩了坑，以北京枫桥别墅为例。这个项目大概是在2015年左右，黄其森用设在维京群岛的影子公司，通过收购香港运恒发展获得的。在接手之前，这个项目便出现地基不稳、债务复杂等负面信息。在泰禾资金链断掉后的2022年7月，99栋无人居住的枫桥别墅，被泰禾债权人信达资产，摆上了法拍平台。泰禾2017年收购的南京青龙湖项目亦是如此。这个项目在易主之前，便有闲置12年、产权大缩水、违规施工等负面新闻。思远说，连融创都不敢拿这个项目，但黄老板不管不顾拿下了。“针对诸如此类的事情，有老人提出反对意见，黄老板就会说，‘你跟我时间太久，思想老化了，高度格局不够了’。后来，就没老人敢提意见了。”那么高薪抢来的新人呢？“出于一些原因，他们也不敢说真话了。”就连泰禾的产品销售上，黄老板也不管东南西北风（不管市场行情如何），就是要一枝独秀（就是要销售业绩好）。“他太笃定泰禾的销售奇迹了。”思远向「市界」感叹道。再往后的事，大家都知道了。2018年，中国房地产市场进入下行周期中，泰禾没能完成2000亿元的销售目标。2019年，泰禾也还是没能完成定下的销售目标。一直到2020年中旬，因为未完成中期票据本息的按时兑付，负债居高不下的泰禾，成了地产界最先“爆雷”的房企之一。在事后的反思中，黄其森总将问题归咎于管理层面。然而，在思远看来，泰禾走到今天这一步，是战略失误。黄老板对盈利模式、承受风险能力、行业走向等没有很好地去论证。“退市后，仍是生死的问题”“很痛心。”当得知老东家泰禾退市后，思远用三个字来形容自己的心情。但无论如何，退市这件事木已成舟。接下来，只能往前看。那么，泰禾该何去何从？泰禾方面向媒体表示，退市不会影响公司的正常经营。针对退市，公司将根据交易所相关规定，推进转板工作。的确，一个公司如果上市公司的地位被取消，并不等于他一定就会倒闭。“但在除牌之后，公司重组方面，比以前难度大。”一名业内人士告诉「市界」。三年了，泰禾一直未给出债务重组的整体解决方案，更多的是项目层面的债务展期。比如从2020年起，泰禾相继与兴业银行等多家大型金融机构，达成债务重组协议；2022年，泰禾签署的债务重组协议，涉及的借款本金为177.11亿元。2023年5月份，北京大兴泰禾中央广场项目与五矿信托达成和解；北京公馆项目也和金融机构初步达成复销意向。由于债务重组的悬而未决，泰禾的战投方也离他而去。爆雷之后，泰禾相继与一些企业有过接触，比如厦门国贸、厦门建发、中铁建、保利等。但由于泰禾债务规模过于庞大，资产质量相对不佳等情况，这些企业最终放弃了。并且，泰禾并不欢迎试图收购项目的一些企业，他更希望整体解决问题。直到2020年，泰禾敲定了万科这个“白衣骑士”。万科入股，是有先决条件的。最重要的两个是：泰禾制定出与债权人达成一致、并令各方认可的债务重组方案；万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，并就问题的解决方案达成一致。令所有人没有料到的是，2021年下半年以来，房地产市场进入深度调整期，泰禾化债工作变得不确定起来。2023年3月，泰禾集团副总经理黄耀文辞职，这意味着泰禾内部已无万科系高管。5月，万科在回复投资者提问时表示，入股泰禾的先决条件尚未达成。据21世纪经济报道表示，双方的合作早已中止。“当时跟万科谈，黄其森认为万科出价太低，且他可能会失去泰禾的控制权，就不愿意了。但其实当时那一波，泰禾有可能就上岸了。”思远不无遗憾地告诉「市界」。▲（2017年9月2日，南昌，泰禾南昌院子品牌发布盛典。 景甜、李晨玩自拍。图源/视觉中国）但过了这个村，就没这个店了。如今的泰禾，只能孤军奋战。退市之后的泰禾，“也仍面临生死存亡的问题。”思远告诉「市界」，泰禾目前的“活水”主要是一些商业项目的租金，比如福州的两个泰禾广场，这两个项目是福州的地标性建筑。一些项目即便卖得再好，现在也处于资金监管状态，泰禾也不能挪作他用。截至2023年4月底，泰禾已逾期的借款本金为582.03亿；同时，对外担保中实质性逾期债务对应的担保余额为54.16亿元。“上市公司地位被取消后，房企需加快债务与资产重组，促进公司尽快恢复经营和复工复产复售，只有如此最大限度保护所有投资者与债权人、业主的权益。”前述业内人士告诉「市界」。保交楼是泰禾这些年工作的重中之重。从泰禾官微透露的信息来看，泰禾多地项目获得支持的模式，主要有四种：一是地方政府主导成立专项纾困基金，项目以有效资产做担保等形式，申请政府纾困资金专项借款；二是项目申请政策性银行专项借款；三是政府将公司项目列入保交房名单，提供重点支持协调管控等；四是地方政府调集专项资金组织官方团购，帮助项目快速回笼现金。这其中，句句离不开“地方政府”这四个字，公开资料显示，截至2023年4月底，泰禾已得到批复的政策性纡困资金额度为22.18亿元，其中已收到10.09亿元。尽管泰禾一直说“没有躺平，绝不躺平”，将“复工复产”行动进行到底，但在业主们看来，泰禾复工复产的真实情况，并不是企业官微里宣传的那样。至少太原金尊府、东莞泰禾新天地这两个楼盘看来“是”，“没有复工过。”东莞泰禾新天地的业主再次向「市界」强调。思远还记得，在泰禾风光的那些年，黄老板在全国开会时，每每提起外界对泰禾产品的评价，都会用“顶礼膜拜”这四个字形容。提起泰禾的最大优势，黄老板都会说就是“战略优势”。“但黄老板恐怕忘了，房企最大的战略，是看市场走向。很显然，他是永远的春天派。”狂欢终究归于沉寂。对如今的泰禾来说，它的救赎之路仍很漫长。（文中秦啸、思远为化名。）作者 | 陶 婷编辑 | 孙春芳运营 | 刘 珊
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